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Responsabilité bailleur sous-évaluation charges locatives

Responsabilité bailleur sous-évaluation charges locatives

Responsabilité bailleur sous-évaluation charges locatives

Quelle est la responsabilité du bailleur en cas de sous-évaluation des charges locatives ?

(Cour d’appel, Reims, 1re chambre civile, section instance, 9 Février 2018 – n° 17/00714)
La Cour d’appel de Reims a retenu la responsabilité du bailleur qui a sous-estimé les charges ce qui apparaît lors de la régularisation annuelle. Cet arrêt s’inscrit dans le prolongement d’autres décisions qui ont statué dans le même sens.
La Cour a ainsi statué :
« Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ‘Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.’

Il est constant que, si la régularisation annuelle fait apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire bailleur et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il subit du fait de la sous-estimation de la provision.

Il résulte des pièces communiquées que les régularisations de charges ont atteint les montants suivants : – 323,82 euros en faveur de Mme Z. pour l’année 2012 (le bail prenant effet le 24 août 2012), 1 783,91 euros pour l’année 2013, 2 015,53 euros pour l’année 2014 et -624,17 euros en faveur de Mme Z. pour l’année 2015, étant précisé qu’à compter de novembre 2014 le montant de la provision sur charges mensuelle est passé de 200 à 300 euros (mais Mme Z. n’a réglé que 200 euros par mois).

Les comptes de charges annuels révèlent qu’en 2013 et 2014, les provisions versées de 2 400 euros sur l’année étaient faibles par rapport aux charges réelles de 4 183,91 euros et 4 415,53 euros. Ces chiffres caractérisent un écart important entre provisions et montants réels des charges locatives. Par ailleurs la société Brooks Capital a clairement refusé, par un courriel de son avocat du 9 décembre 2015 (pièce n° 5), de produire les factures de chauffage de la copropriété du […] depuis 2005, que Mme Z. l’avait sommée de communiquer le 8 décembre 2015.
Dans un tel contexte, il convient de considérer le bailleur comme responsable du préjudice résultant pour le locataire de la sous-estimation du montant des charges et d’indemniser Mme Z. du préjudice souffert à hauteur du montant des régularisations de charges dues pour les années 2013 et 2014, soit 3 799,44 euros (correspondant à 1 783,91 + 2 015,53). Le jugement est infirmé en ce sens. »